Tout savoir sur un immeuble de rapport

Tout investisseur qui recherche un projet d’investissement à rendement élevé avec une détention en pleine propriété peut se tourner vers un immeuble de rapport. Le choix d’investir dans un tel immeuble présente de nombreux avantages très intéressants, mais aussi quelques inconvénients dont il faut tenir compte dès le début. Cependant, bon nombre d’investisseurs manquent d’informations sur cette idée d’investissement immobilier. Pour réussir cette opération immobilière, il faudra connaître la définition d’un immeuble de rapport, son origine, son principe et ses différents aspects.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport, définition ?

Si vous résidez en ville, vous apercevez sans aucun doute régulièrement les nombreux immeubles qui y sont présents. Il est possible que vous viviez même dans un appartement qui se trouve dans un tel bâtiment. Ce sont des immeubles de rapport.

D’après l’histoire, les immeubles de rapport ont vu le jour en France durant le 18e et le 19e siècle. Le but de cette construction était de proposer une solution efficace face à la croissance démographique dans les principales villes telles que Paris, Marseille, Toulouse, Lyon, etc. D’un côté, ces immeubles permettaient aux personnes qui recherchaient un logement d’obtenir un appartement pour vivre contre des loyers mensuels. D’un autre côté, ils permettaient aux propriétaires de bénéficier de revenus fonciers.

Un immeuble de rapport, encore appelé immeuble locatif ou immeuble à loyers, se présente avant tout comme un bâtiment entier disposant de plusieurs appartements, et construit dans le but de répondre aux besoins de nombreux locataires en matière de logement. Il s’agit effectivement d’un type d’investissement locatif à grande échelle qui a vu le jour depuis des centaines d’années. Un investisseur immobilier achète ou investit alors dans un immeuble de rapport afin que celui-ci lui rapporte des revenus réguliers importants. L’immeuble de rapport connaît toujours un grand succès sur le marché aujourd’hui sur le marché. Il faut savoir que tout le monde peut investir dans un tel projet immobilier.

La particularité d’un immeuble de rapport se réside dans son utilisation à des fins locatives. Il est tout à fait logique qu’avec de nombreux appartements dans un grand immeuble en ville vous arriviez à générer des revenus consistants, en accueillant des personnes à la recherche d’un logement contre des loyers définis et réguliers. Elle réside également dans le fait que le bien appartient à un seul propriétaire. Investir dans un immeuble de rapport implique la recherche d’une excellente rentabilité. Si vous envisagez d’investir dans un projet immobilier, vous pouvez librement opter pour ce secteur digne d’intérêt. Cela dit, vous pourriez être exposé à des travaux, en particulier dans l’immobilier ancien.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est par définition un immeuble qui est censé « rapporter ». Il s’agit donc d’un investissement immobilier qui vous permet de bénéficier d’une excellente rentabilité grâce à la perception régulière de loyers que génèrent les logements en location de l’immeuble. Cependant en tant qu’investisseur, si vous envisagez d’investir dans un immeuble de rapport, il convient de connaître les avantages qui vous sont proposés tout le long de l’opération.

Les atouts liés à l’acquisition d’un immeuble de rapport

Le principal avantage d’acheter un immeuble de rapport réside dans le prix d’achat. En effet, vous avez plus de facilité dans la négociation du prix avec le vendeur, et il est alors possible de faire une bonne affaire. Acheter un immeuble de rapport implique de faire un achat en gros, ce qui implique de pouvoir faire baisser le prix de vente de façon considérable, surtout si vous opérez dans l’immobilier ancien.

Selon la transaction immobilière à effectuer, tout investissement requiert des démarches administratives plus ou moins importantes. Dans le cas d’un immeuble de rapport, vous bénéficiez d’un gain de temps non négligeable. En effet, pour l’achat d’un immeuble de rapport, vous ne devrez effectuer qu’une seule procédure administrative pour tout le bâtiment, quel que soit le nombre de logements présents. Dans le cas de l’achat de 10 logements situés à différents endroits par exemple, vous devez faire la même procédure nécessaire pour chacun des dix biens immobiliers. Cela est sans compter le temps que nécessitera la finalisation procédure de chacun des logements entre les banques, les notaires, etc.

Le rassemblement de l’achat vous permet par ailleurs de bénéficier d’un autre avantage qui concerne la gestion de votre budget et des dossiers complémentaires. En tant qu’investisseur dans un immeuble de rapport composé de 10 appartements par exemple, vous aurez plus de facilité à obtenir un prêt bancaire que dans le cas de 10 appartements différents. Cela vaut également pour les travaux à réaliser dans le bâtiment selon le régime fiscal ou d’impôts auquel vous êtes admis.

Les bénéfices dans l’exploitation d’un immeuble de rapport

Lorsque vous êtes le seul investisseur d’un immeuble de rapport, vous êtes normalement désigné comme propriétaire unique. À ce titre, vous bénéficiez de la pleine propriété. Cela implique que vous pouvez faire comme bon vous semble en ce qui concerne le bien immobilier en question. Vous êtes par exemple libre d’effectuer une rénovation ou une réhabilitation. En plus des règles définies par loi et le régime local qui s’applique dans la région où se trouve l’immeuble de rapport, il n’y a aucun risque que vous soyez confronté à des copropriétaires qui sont contre les travaux que vous envisagez de faire.

Cette approche vous permet d’éviter l’obligation de payer les frais de syndic, puisque vous êtes le seul propriétaire de l’immeuble. Cependant, si vous ne disposez pas des notions ou du savoir-faire nécessaire pour réussir votre projet immobilier, vous avez la possibilité de faire appel à un professionnel de l’investissement locatif pour une prise en charge experte. Il faut savoir que l’étude des dossiers des nombreux locataires et les autres tâches qui impliquent l’investissement dans un immeuble de rapport nécessitent une certaine expérience. Il ne faudrait pas que votre investissement immobilier devienne un gouffre financier.

Au-delà des problèmes de copropriété, opter pour un immeuble de rapport vous garantit plus de facilité en matière de gestion locative. Étant donné que vos nombreux appartements se trouvent au même endroit, vous pourrez plus facilement interagir avec tous vos locataires, ce qui implique aussi une facilité de perception des loyers. Cela vaut également pour les différentes opérations qui vous incombent en tant que propriétaire. Vous pourrez non seulement économiser du temps, mais aussi des frais de déplacement, ce qui n’est pas le cas avec plusieurs appartements en location dans différents endroits.

Les avantages d’un immeuble de rapport en matière de rendement

Acheter un immeuble de rapport est un investissement immobilier destiné à assurer une bonne rentabilité. Celui-ci vous permet de bénéficier de revenus substantiels, car les nombreux logements en location rapporteront chacun un loyer digne de ce nom. Il vous sera clairement plus facile de fructifier votre investissement, notamment pour un immeuble dans l’ancien. En acquérant un tel bien à un prix d’achat très intéressant et en proposant de logements locatifs suivant la tendance du marché, vous avez la garantie de réaliser un rendement locatif élevé. Cela vaut même si vous faites appel à une entreprise spécialisée dans la gestion locative.

Il faut savoir qu’un immeuble de rapport est généralement soumis à un régime fiscal bien défini. Vous avez la possibilité de choisir le meilleur statut selon votre profil afin de garantir des revenus conformes à vos prévisions. Dans le cadre d’un immeuble de rapport dans l’ancien, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) fait partie des options les plus intéressantes et préconisées par les experts.

L’investissement dans un immobilier de rapport vous permet aussi de bénéficier d’un avantage, et pas des moindres, qui est la sécurisation des revenus locatifs perçus. Étant donné que les locataires sont nombreux dans un tel immeuble, vous avez la garantie de percevoir une bonne partie des loyers, même dans le cas d’impayés ou de vacances de location. Avec par exemple 10 appartements en location, si un ou deux logements sont vacants, les autres continueront de respecter leur engagement. L’un des principaux objectifs dans le cadre d’un investissement locatif reste de pouvoir générer assez de revenus pour couvrir tous les frais du projet, profiter des avantages et réduire les risques.

Quels sont les inconvénients de l’achat d’un immeuble de rapport ?

Au même titre que n’importe quel projet d’investissement, l’immeuble de rapport présente certains inconvénients. Si vous souhaitez acheter un tel bien immobilier, il est important de les connaître.

La division en lots

Il s’agit de l’un des principaux inconvénients dans l’achat d’un immeuble de rapport. Si vous ne réalisez pas la division en lots après votre investissement, vous risquez de faire face à des problèmes lors de la location de chaque appartement.

En effet, lorsque l’immeuble n’a pas été divisé et que vous recevez de nouveaux locataires, vous allez louer un même lot à plusieurs locataires avec des baux individuels. Il est donc important de définir dans chaque bail l’usage des parties communes. Il faudra aussi établir des charges au forfait à travers une contribution pour les espaces privatifs.

Si vous n’avez pas effectué la division de votre immeuble de rapport, vous ferez également face à des difficultés en ce qui concerne les dépenses privatives. En effet, il va par exemple être compliqué de faire une demande pour la pose d’un compteur individuel. Cela pourrait entraver la bonne gestion locative de l’immeuble.

Dans cette situation, la meilleure alternative reste de faire la division vous-même, mais il faudra tenir compte quelques éléments :

• L’opération nécessite un coût : il faudra faire appel à un géomètre et un notaire qui interviendront pour délimiter les lots et élaborer le règlement intérieur qui informera entre autres de la répartition des charges.
• Le plan local d’urbanisme de la commune : vous pourriez être amené à faire des aménagements sur votre immeuble en fonction du plan d’urbanisme défini pour la ville. La mairie peut par exemple vous exiger la construction des places de parking.

Ainsi, vous devez vous renseigner afin de savoir si l’immeuble de rapport de votre choix est déjà divisé en lots. Dans le cas contraire, vous devrez vous renseigner sur les conséquences que peut présenter une demande de division auprès des autorités compétentes après l’achat.

La concentration du risque

Un immeuble de rapport concentre les risques pour un investisseur plutôt que de les diluer. Dans le cas d’un immeuble de rapport avec 10 logements situés au même endroit, si des nuisances se manifestent au pied de l’immeuble, les conséquences affecteront l’intégralité de votre immeuble. La dévaluation va donc s’appliquer à tous les logements, ce qui n’aurait pas été le cas avec 10 logements dans différents endroits. C’est la même situation pour lorsque l’immeuble rencontre d’importants problèmes de structure ou des incidents. En tant que propriétaire, vous devrez assumer tous les travaux seul, ce qui n’est pas le cas pour une copropriété.

Ainsi, vous ne devez pas confondre mutualisation des risques et mutualisation des dépenses. Si avoir un immeuble qui regroupe de nombreux logements à la fois présente des avantages en matière de démarches administratives et de gestion locative, cette approche possède aussi des risques. À moins de passer à la vitesse supérieure et d’avoir plusieurs immeubles de rapport dans différents endroits, vous vous exposez à un risque avec un seul immeuble.

La liquidité à la revente

Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, le futur acquéreur a effectivement le pouvoir de négociation, car le vendeur est généralement dans une position compliquée.

Il faut savoir qu’un immeuble de rapport existe pour apporter la rentabilité. Et cela est sans compter la plus-value qui sera effectuée après l’achat.

Ainsi, si vous envisagez d’acheter un immeuble de rapport, il est important de ne pas vous retrouver plus tard dans une situation où vous devrez revendre votre bien. Le marché est moins liquide pour un immeuble de rapport. En cas de revente, vous risquez une liquidation.

Quel est le profil d’un investisseur en immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble de rapport est une pratique de plus en plus populaire de nos jours en raison de son excellent rendement locatif. Cependant, ce type d’investissement immobilier n’implique plus uniquement les gros investisseurs. Bien qu’il requière une certaine aisance financière, n’importe qui disposant des ressources nécessaires peut désormais investir dans un immeuble de rapport. Aussi plusieurs solutions existent pour acheter un tel bien immobilier malgré un faible pouvoir d’achat.

L’investisseur immobilier en immeuble de rapport peut donc être une personne physique ou morale. Il peut opérer de son propre chef, à condition de maîtriser parfaitement les différents aspects de ce type d’investissement ainsi que les différentes tâches à effectuer. Dans le cas contraire, il peut se faire accompagner par un professionnel spécialisé dans le domaine.

Comment acheter un immeuble de rapport ?

En ce qui concerne l’achat d’un immeuble de rapport, l’investisseur immobilier peut choisir entre différentes options pour mener à bien son projet. Vous avez :

• L’achat d’un immeuble de rapport avec des appartements déjà loués : cette option permet de ne pas avoir à chercher des locataires pour les logements. Elle permet aussi de présenter aux établissements bancaires des baux déjà signés afin de les rassurer. Acheter un immeuble de rapport avec des locataires représente d’une certaine manière un gage de sécurité. Pas de risques de ne pas trouver rapidement des locataires pour obtenir des revenus.
• L’achat d’un immeuble de rapport avec des logements vides : cette option est principalement prisée par les investisseurs qui prévoient réaliser des travaux de rénovation ou de réhabilitation en vue d’améliorer l’investissement immobilier et d’assurer un rendement locatif plus important. Avec un immeuble de rapport à rénover, le prix de vente est plus abordable. Vous pourrez aussi apporter une plus-value au bien et le revendre plus cher.
• L’achat d’un immeuble de rapport mixte : cette option concerne les immeubles de rapport dont certains appartements sont vides, tandis que d’autres sont occupés. Elle regroupe les particularités des deux précédentes options. Vous pourrez alors bénéficier de certains de leurs avantages.

Il existe donc différents types d’achats pour l’acquisition d’un immeuble de rapport. Il incombe à l’investisseur immobilier de choisir le type qui lui convient et qui correspond à son projet.

Comment financer l’achat d’un immeuble de rapport ?

Il est effectivement possible de financer l’achat d’un immeuble de rapport. Aujourd’hui, vous n’avez pas besoin d’être dans une bonne situation financière avant d’acheter un tel bien immobilier. La solution est de faire un emprunt bancaire auprès d’une institution adaptée. Vous pouvez bénéficier d’un différé de remboursement de plusieurs afin d’avoir le temps et les moyens nécessaires pour financer les éventuels travaux.

Par ailleurs, il serait sans aucun doute plus simple de financer l’achat d’un immeuble de rapport déjà occupé, ce qui éviterait certaines obligations et permettrait de rassurer l’établissement bancaire. En effet, certains éléments avec votre immeuble de rapport peuvent augmenter vos chances d’obtenir le financement pour votre projet. Vous avez :

• La présence de locataires dans les logements, ce qui réduit le risque d’absence de revenus locatifs au début et les frais de commercialisation.
• La conformité des loyers définis avec le marché.

En ce qui concerne le dernier point, il est bel et bien important de définir des loyers cohérents dans votre dossier, et cela que l’immeuble de rapport possède des logements occupés ou non. Dans le cas contraire, la banque refusera votre demande de financement.

Si les logements sont occupés et que le loyer ne correspond pas aux standards du marché, les locataires risquent de partir rapidement pour louer dans un autre logement présentant un meilleur prix. Vous risquez donc une décote de loyer sur les futurs baux.

Si les logements ne sont pas occupés et que le loyer n’est pas cohérent, vous risquez de constituer un dossier sur la base de données erronées et de faire de mauvaises prévisions. Vous vous retrouverez donc avec un rendement plus faible que ce que vous escomptiez.

Il est alors préconisé d’utiliser la fameuse technique de la fausse annonce et de diffuser quelques annonces avant l’achat de l’immeuble de rapport. En fonction du nombre de réactions que vos annonces recevront, vous pourrez déterminer si le loyer estimé pour les appartements de l’immeuble est surévalué ou non.